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Les fondateurs de Belvedere Capital interviewés par BusinessImmo


Business Immo : Un mot de présentation tout d'abord sur Belvedere Capital...


Bruno Cohen et Silvio Estienne : Belvedere Capital a été lancé en 2018, se positionnant dès le départ comme un investisseur et gestionnaire d'actifs couvrant l'ensemble de la chaîne de valeur immobilière pour compte de tiers. Nos interventions vont du sourcing à la cession d'actifs, en passant par toutes les étapes de due diligence, d'expertise, d'asset management, de financement ou encore de structuration d'un véhicule d'investissement. Nos clients sont principalement des investisseurs institutionnels internationaux, des fonds souverains aux gestionnaires de fonds de capital-investissement. Nous intervenons sur l'ensemble du marché français avec la proposition de valeur de mettre à profit nos 50 ans d'expérience cumulée et notre connaissance approfondie des marchés acquise au travers de nos différentes responsabilités passées, notamment auprès de grands gestionnaires d'actifs. Notre spécificité est d'offrir à nos clients une approche « cousu main », pour assurer une indépendance totale dans la conduite des stratégies d'investissement, ainsi qu'une approche entrepreneuriale. Nous pouvons co-investir avec nos clients afin d'aligner nos intérêts.


BI : Sur quelles classes d'actifs vous concentrez-vous ?


BC et SE : Nous nous concentrons actuellement sur les bureaux et la logistique. Nous avons signé nos deux premières transactions de bureaux pour le Credit Suisse, la première étant l'acquisition du Lavoisier, un complexe de 9 400 m² situé dans le quartier d'affaires de La Défense. Nous avons signé pour le même client l'acquisition de l'immeuble Inspira à Issy-les-Moulineaux, 11 250 m² de bureaux entièrement loués.


La logistique a également été un axe de développement stratégique pour Belvedere Capital dès l'origine. Après avoir analysé de nombreuses opportunités, nous avons signé un contrat de sale & leaseback pour le compte du Credit Suisse pour une plateforme de 28 000 m² en région lyonnaise. L'opération, initiée avant le déclenchement de la crise du Covid-19, a été finalisée cet été. Plus généralement, la logistique va être l'un de nos axes prioritaires de développement dans les années à venir. Le début de la crise sanitaire n'a fait que renforcer notre conviction. Nous travaillons en privilégiant les opérations hors marché dans un marché concurrentiel, en nous positionnant sur tous les formats concourant à l'infrastructure de la supply chain en France, des grands entrepôts logistiques aux actifs dits du dernier kilomètre. Nous regardons aussi bien les actifs individuels que les portefeuilles et nous pouvons nous positionner sur la Vefa, même en blanc si la localisation le justifie. Le marché reste porteur, avec une demande toujours aussi forte malgré la crise et une offre globalement faible.

BI : Quel est votre profil de risque dans le climat économique actuel ?


BC et SE : Aujourd'hui, nous maintenons le prisme de nos stratégies d'investissement sur les actifs core+ et value-added, plus à même de créer de la valeur dans la durée, en jouant sur tous les leviers, nous permettant ainsi de construire des investissements résilients dans la durée.


BI : Quelle sera votre feuille de route pour 2021 ?


BC et SE : Nous souhaitons accélérer notre développement après un premier exercice (2018-2019) durant lequel nous avons réalisé des transactions pour environ 300 M€ et une année 2020 perturbée par des périodes de confinement. Pour ce faire, nous avons consolidé notre plateforme existante en renforçant nos compétences avec la mise en place d'une direction technique, en partenariat avec Richard Léger, qui nous permettra de nous positionner sur des opérations de restructuration de bureaux à Paris et en petite couronne. Nous avons noué un nouveau partenariat avec Dominique Dudan dans le secteur de l'hôtellerie et de l'immobilier d'exploitation pour analyser les opportunités d'investissement dans ces secteurs, même si la période est clairement compliquée pour l'hôtellerie. Nous souhaitons nous positionner à nouveau sur le secteur résidentiel, particulièrement recherché par les investisseurs institutionnels aujourd'hui, en regardant les marchés français et allemand. Enfin, nous allons renforcer notre position dans la gestion d'actifs et structurer un pôle dédié qui pourrait, à terme, être proposé comme un service autonome pour des tiers.


BI : Quels sont les objectifs à long terme de Belvedere Capital ?


BC et SE : Plus que jamais, nous devons rester agiles en cette période d'incertitude. Nous ne fixons pas d'objectifs pour les actifs sous gestion. Notre objectif est de construire avec nos clients des relations solides et pérennes basées sur la confiance mutuelle en réaffirmant nos valeurs d'éthique, de transparence et de responsabilité. A cet effet, une de nos règles est de limiter le nombre de nos clients par typologie d'actifs/profil de risque afin de leur offrir le meilleur service et éviter tout risque de conflit d'intérêt.


BI : La période de crise ne vous inquiète-t-elle pas ?


BC et SE : Les crises sont en fait des inversions de tendance, plus ou moins fortes selon les facteurs déclenchants, et inhérentes aux marchés immobiliers qui sont par nature cycliques. Notre expérience nous a montré que chaque phase du cycle génère des opportunités. La période de crise dans laquelle nous entrons va conduire à une hiérarchisation des primes de risque dans les secteurs que nous suivons, à commencer par le bureau pour lequel nous avons encore de fortes convictions fondamentales quant à son avenir. Tout notre travail consistera à anticiper les tendances du marché et l'évolution des besoins des utilisateurs afin de construire des stratégies adaptées à nos clients.

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