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« Nous avons validé notre business model, qui était de créer un pure player indépendant ... »

Dernière mise à jour : 7 déc. 2022

Un an après son lancement, la plate-forme Alpha Logistics Real Estate, créée par Belvedere Capital et Arthur Loyd Asset Management, avance sept opérations pour le compte de tiers, représentant 214 000 m² et 228 M€ engagés. Retour sur ces 12 premiers mois d’existence avec Bruno Cohen, un des fondateurs, qui livre par la même occasion sa vision d’un marché logistique qui fait aujourd’hui face à « une prudence généralisée ». Entretien.

Bruno Cohen © D.R.

Business Immo : Où en est Alpha Logistics Real Estate un an après sa création par Belvedere Capital et Arthur Loyd Asset Management ?


Bruno Cohen : Déjà, nous avons validé notre business model, qui était de créer un pure player indépendant dédié à la logistique. Le spectre de notre plate-forme est large, de l’identification d’opportunités à l’acquisition, en passant par la gestion d’actifs et la structuration de véhicules et de financements, jusqu’à la revente. Nous intervenons pour le compte de tiers, des institutionnels, majoritairement étrangers. Et notre but est de les aider à s’introduire et à se développer sur le marché français prioritairement.


BI : Est-ce dire qu’il est difficile de pénétrer le marché hexagonal sans une aide extérieure ?


BC : Même pour les investisseurs locaux, cela peut parfois être délicat. C’est devenu un marché extrêmement compétitif, avec bon nombre de capitaux voulant s’y positionner. Ajoutez à ces nouveaux entrants une rareté de l’offre, liée en partie aux contraintes réglementaires, et vous obtenez un marché tendu… Bref, il faut savoir « lire » tout cela.


BI : Vous avez déjà agi pour le compte d’Europa Capital ou encore de Barings : misez-vous désormais sur une récurrence de vos interventions communes ?


BC : La philosophie d’Alpha Logistics Real Estate est d’accompagner de grands investisseurs sur la durée. C’est notre ADN. Nous choisissons d’ailleurs nos clients pour cela : nous ne sommes pas là pour faire des coups – qui sont malgré tout toujours possible. Bien comprendre la stratégie de nos investisseurs, afin que nous puissions même leur suggérer des pistes auxquelles ils n’auraient pas pensé, les suivre sur le long terme, c’est assurément notre marque de fabrique. Pour cela, il faut être irréprochable du début à la fin.


BI : En un an, le regard de ces investisseurs sur le marché français a-t-il évolué ?


BC : Sur ce marché, nous sommes passés d’une euphorie, qui se traduisait par des baisses de taux et des évolutions de prix exubérantes, à une prudence généralisée pour des raisons exogènes, entre la guerre en Ukraine et l’inflation. Il y a aujourd’hui deux types d’attitude. D’aucuns se disent : « La baisse des prix n’est pas finie, alors pourquoi investir aujourd’hui ? » C’est pourquoi ils posent le crayon en cette fin d’année – à tort ou à raison – et se donnent rendez-vous au 1er semestre 2023. D’autres, ceux qui ont une stratégie patrimoniale, pensent que ce n’est pas un mauvais pari d’investir, eu égard à l’augmentation continue des loyers et à l’indexation. Autre aspect : le décalage de prix entre les attentes des vendeurs et celles des investisseurs, qui doit se résorber pour que le marché retrouve de la fluidité.


BI : Certains vendeurs sont dans l’obligation d’agir…


BC : Oui, sous l’effet d’un besoin de refinancement. Les promoteurs qui ont acheté des terrains il y a un an, quant à eux, doivent jongler avec les taux d’intérêt, les coûts de construction en forte augmentation.


BI : Selon vous, où se trouve la solution ?


BC : La solution passe forcément par une adaptation des prix de vente. Fort heureusement, dans cet environnement, les relais de croissance restent les loyers. La demande est forte, diversifiée. Et les produits sont rares. Le taux de vacance est à 2,3 % en Europe, selon CBRE. Cela conduit à une augmentation des loyers qui vient compenser les manques à gagner.


BI : Revenons à Alpha Logistics Real Estate. Vous recensez sept opérations en un an (214 000 m²), pour 228 M€ engagés : est-ce fidèle à votre feuille de route ?


BC : Nous nous étions fixé un objectif à trois, quatre ans, de 500 000 m² de transactions. Nous avons donc été agréablement surpris de la rapidité de notre lancement. D’autant que six des sept opérations se sont signées off-market, ce qui prend plus de temps. Nous privilégions la qualité des opérations, ce qui passe par une analyse très fine. C’est un très bon démarrage.


BI : Sous l’effet de ce « bon » démarrage justement, allez-vous augmenter vos objectifs initiaux ?


BC : Nous parlons tous d’un ralentissement du marché en 2023. Nous ferons donc ce que la conjoncture nous permettra de réaliser. Toujours avec cette volonté d’apporter notre expertise. La plupart de nos clients ont des équipes dédiées, mais ont besoin d’un regard extérieur ou expert, notamment en matière de financements locaux, d’installations photovoltaïques – un sujet que nous maîtrisons très bien maintenant –, etc.


BI : Vous avez accompagné vos investisseurs dans l’Hérault ou encore en Loire-Atlantique, à l’écart de la fameuse dorsale…


BC : (Il sourit) Chez Alpha Logistics Real Estate, nous considérons qu’il y a une vie en dehors de la dorsale. Pour de nouveaux entrants, il y a un attrait très fort pour cette dorsale, à l’instar de Paris pour les investisseurs en immobilier de bureaux. Aujourd’hui, il y a des déserts en matière d’offres logistiques, alors qu’il faut irriguer tout le territoire. Voilà pourquoi nous croyons beaucoup à l’Arc atlantique notamment, qui, pour nous, constitue une seconde dorsale.

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